1.1. Получение разрешения на строительство

Согласование строительства дома в Московской области, происходит через портал mos.reg.ru – услуга: уведомление о планируемом строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома.

Услуга доступна для участков объектов индивидуального жилищного строительства или размещения садового дома. Как правило, данный документ, требуется в банке для оформления ипотечного кредитования, в остальных случаях не является обязательным, т.к. регистрация объектов допускается на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок.

1.2 Проектная документация.

Проектная документация необходима не только для того, чтобы у Вас было полное представление о том, как будет выглядеть Ваш дом, но и для того, чтобы вы точно знали, сколько стоит дом построить. Сметный расчет выполняется на основании проектных данных, соответственно без проекта все цифры носят исключительно информационных характер и во сколько раз возрастет цена в процессе строительство – неизвестно.

Во-вторых – на основании проектной документации производятся строительные работы, начиная с выноса осей, заканчивания заказом материала и даже формирования графиков работ. Мораль сей басни такова: без ТЗ результат не предсказуем, ТЗ для строителя – проект. Профессиональный строитель строить без проекта не пойдет.

1.3 Договор на строительный подряд.

Договор на строительство загородного дома должен включать в себя:

1. сметный расчет и финальную стоимость строительства;
2. график выполнения работ;
3. график финансирования работ;
4. гарантийные обязательства;
5. иметь ссылку на проектную документацию.

Все эти пункты, как правило, связанны между собой, и должны полностью закрывать вопрос: кто строит (ответственное лицо), когда закончат, сколько стоит, как платить?!

Чтобы земельный участок носил гордое название - строительная площадка, он должен иметь следующее: 

1. иметь точку подключения к водоснабжению в границах участка;
2. иметь точку подключения к электроснабжению;
3. быть свободным от других строений или поросли, мешающих работе техники; 
4. твердое основание под заездом (для работы техники).

В рамах договора подрядных работ, участок должен иметь доступы для подключения к водоснабжению и электроснабжению, все остальное это обсуждаемые пункты и при необходимости мы самостоятельно демонтируем постройки, расчистим участок и выполним укрепления заезда, а также возьмем на себя согласование проезда и графика работ внутри коттеджного посёлка. Так же в рамках наших обязательств мы самостоятельно оборудуем бытовой городок в границах земельного участка. 

Этапы строительства загородного дома делятся на подготовительные и основные.

3.1. К подготовительным относятся:

1. разработка или адаптация типового проекта к участку;
2. геологические и геодезические изыскания (необходимые для анализа грунта и рельефа участка);
3. подготовка графиков работ;
4. подготовка участка к строительным работам (расчистка, подключение коммуникаций, устройство бытового городка).

3.2 К основным этап относятся:

1. земляные работы (снятие плодородного слоя грунта, разработка котлована, выполнение подстилающих слоев под основание (фундамет), разводка коммуникаций и устройства закладных под фундаментом (канализации, воды, электроснабжения, слаботочки);
2. фундаментные работы;
3. возведение стен первого и второго этажей;
4. устройства перекрытия и лестничных маршей;
5. устройство кровли. 

Работы по облицовке фасада могут выполняться единовременно с возведением стен или после завершения возведения «коробки» здания. 

Для того чтобы принять решение относительно использования типового проекта или разработки индивидуального, нужно брать во внимание несколько деталей: 

1. планируемые сроки строительства, если сроки начала строительства сжаты, нужно сконцентрировать внимание на типовом решении, он позволит максимально быстро приступить к строительным работам; 
2. бюджет на строительства дома. В строительстве дома по индивидуальному проекту, важно понимать, что финальная стоимость дома рассчитывается после завершения проектных работ, безусловно, в ходе проектирования архитектор сориентирует Вас о примерных суммах, но финальная стоимость будет рассчитана позже.
3. В типовых проектах, Вы знаете стоимость реализации сразу, и выбираете проект исходя из трех показателей: планировочное решение, внешний вид, стоимость строительства;  

1. разработка индивидуального проекта не целесообразна для домов до 150 м2, как с точки зрения стоимости проектных работы, так и с точки зрения сроков разработки проекта. Конечно, если Вы хотите что- то уникальное, Ваш  участок с большим перепадом высот, а требования к будущему дому настолько велики, что даже сформулировать их невозможно с первого раза. В этом случае - индивидуальный проект, это единственное решение; 
2. индивидуальный проект – это идеальное решения для комплексной застройки территории, предположим Вы планируете разместить на участке сразу несколько объектов: основной дом, гостевой дом, СПА - комплекс и гараж с блоком персонала - данный вид проектирования позволит увязать функциональные, эстетические и планировочное решения в едином ансамбле, и продумать различные жизненные сценарии.  Так же индивидуальный проект уместен в том случае, когда у проекта нестандартная задача: совмещенный функционал (пример: гостевой дом с банным комплексом), нестандартное решение (пример: дом на две семьи), особенности участка (пример: крутой уклон исходя из чего, дом интегрируется в рельеф), большая площадь и максимальная функциональная нагрузка (дом от 200 м2, на семью из 6 человек).
3.   Важно!  Вне зависимости от того, какой будет у Вас проект, типовой или индивидуальный, важно помнить, что необходимо выполнить геологические и геодезические изыскания на участке, для того чтобы увязать любые проектные решения с местностью.   

На равнинном участке или участке с минимальным уклоном до 8% от горизонтали - строить дешевле всего, т. к. небольшой перепад можно нивелировать с помощью перемещения грунта внутри площадки, данное решение открывает возможности для реализации любого типового проекта. 

На участках со средним отклонением от горизонтали до 20% строительство возможно, только по индивидуальному проекту, учитывающего перепады высот, каскадность строения. Нужно отметить, что такие дома особенно выразительны и уникальны в своем внешнем виде, а в ландшафтном дизайне есть возможность реализовать самые смелые задумки, которые безусловно требуют дополнительного финансирования. 

Для того, чтобы определить на чем можно сэкономить при строительстве загородного дома, нужно разобраться из чего складывается общая сумма: стоимости материала, работ и непредвиденных расходов (пунктов может быть больше, но мы рассмотрим основные).

И так, материалы: стоимость материалов напрямую зависит от выбранной технологии строительства.  Экономия на них опасна и непредсказуема, самые рискованные позиции это: первое место - металл, как правила арматура - к великому сожалению, на рынке до сих пор присутствуют псевдопоставщики, которые в лучшем случае доставят материал не надлежавшего качества (пример: пережженную арматуру, с которой невозможно работать, т. к. она лопается, а не гнется). Второе место занимает бетон – заказ бетона на сомнительных бетонных узлах может привезти к тому, что вместо марки   B22,5 Вам доставят B20, а может даже ниже, но об этом Вы узнаете в момент строительной экспертизы по выявленным недостаткам строения. При выборе бетонного узла, важно обращать внимание на наличие функционирующей лаборатории, так Вы можете быть уверенны, что за качеством товара следят. Третье место - дерево, с ним все достаточно просто, и в то же время нет, как правило, оно необходимо на финальных этапах работ кровельных, которые начинаются в конце августа - сентябре, и в тот момент, когда времени для раздумий уже нет. Древесина поставляется в двух видах: естественной влажности и камерной сушки.  Для того чтобы быть уверенным в том, что к Вам не приедет «синюшная» доска, нужно быть уверенным в производстве, т. к. конечно, доставку можно вернуть, но потраченное время на разборки с возвратом и заменой на финальном этапе строительных работ, будут стоить дорого. 

О материалах можно говорить долго, но суть одна, подрядчик берет на себе ответственность за качество поставляемых материалов, т. к. сотрудничает только с проверенными партнерами. 

Стоимость работ: формируется так же исходя из выбранной технологии строительства, сложности конструктивных решений. Экономия на работах, тоже чревата порчей материала, затягиванию работ по срокам, а в худшем случае, вообще ее невыполнения. Но все это относится к тому - когда есть сильное желания взять отдельную бригаду с улицы. При работе с компанией все иначе.

« Что делать то, как сэкономить? » - спросите Вы:

  Тут начинается самое интересно. Бывает так, что какие-то технические решения требуют большего количества материалов и соответственно дороже, с точки зрения их стоимости, но при этом дешевле, с точки зрения стоимости работ. А бывает и так, что материал дороже, но при этом ниже стоимость работ или минимальное время работы техники. Следовательно, сэкономить на строительстве загородного дома, можно в случае правильно подобранных технологических решений исходя из особенностей участка, типа проекта и общей технологии строительства.  Тут очень хорошо подходит выражение: ложка, хороша к обеду!